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证券时报记者 孙璐璐
时隔近半个月,人民银行再提存量个人住房贷款利率调整。这一次,市场有更多期待。
从央行前后两次表态看,措辞有着微妙的变化。7月14日,央行货币政策司司长邹澜称,“支持和鼓励”商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或是新发放贷款置换原来存量贷款。8月1日央行召开的下半年工作会议则直截了当提出,“指导”商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。从“支持和鼓励”变为“指导”,说明下调存量住房贷款利率将有实招落地。
实际上,存量住房贷款利率的下调在2008年便有过先例。央行当年发文,扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平,金融机构在合理评估贷款风险的基础上,按照原贷款合同约定条款自主确定。中泰证券研报测算,当时能享受到下调的客户比例不到6%。
结合此前经验以及近年的利率市场化机制,此次存量房贷利率调整,可能将通过监管部门直接发文,或指导利率自律机制引导银行等方式,推动存量住房贷款利率更大幅度地下调。
当前,全国不少地区的新发放首套按揭贷款利率已降至4%左右,但前几年购房者中不少人的房贷利率高达5%~6%。想让存量房贷还款人有更多“获得感”,需打破原有房贷利率定价,显著缩小新发放房贷与存量房贷之间的利差。
此前银行对于央行首次表态调整存量房贷利率多持观望态度,就是希望有关部门发文明确,以便“师出有名”,有操作依据。毕竟对银行而言,个人房贷属优质资产,在净息差不断收窄的当下,降低房贷利率是让利于民,且在业务严监管的情况下,如何突破现有房贷政策,需要监管部门予以明确指导,银行不敢擅自“抢跑”。
需要注意的是,在市场化、法治化大原则下,监管部门的指导将更多体现为划定存量房贷利率调整的操作边界,至于利率具体降幅多少、惠及哪些还款人等操作细节则是各家银行自主决定。
总体看,存量房贷利率调整是优化房地产调控政策的重要内容,随着我国房地产市场供求关系发生重大变化,房地产调控政策基调宜从过去的防过热尽快向防过冷转变,相关部门应抓紧从供需两端调整现行限制性措施,稳住房地产市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。
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